Arrêt du 17 septembre 2026 : l’article 14 maintient la responsabilité du syndicat
La jouissance privative d’une partie commune ne fait pas disparaître le régime attaché à sa qualification. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise ainsi l’articulation entre la répartition conventionnelle des frais d’entretien et la responsabilité du syndicat des copropriétaires.
Une clause du règlement peut-elle imposer l’entretien au bénéficiaire exclusif ?
Le litige trouvait son origine dans des infiltrations d’eau subies par le locataire d’un local commercial. Les désordres provenaient du complexe d’étanchéité défectueux d’une toiture-terrasse située au-dessus du local. Cette toiture constituait une partie commune à jouissance exclusive, affectée à un autre lot.
Le règlement de copropriété prévoyait que les propriétaires bénéficiant exclusivement de telles parties communes devaient supporter leur entretien et leurs réparations. Sur ce fondement, la cour d’appel avait écarté la demande d’indemnisation formée contre le syndicat.
La Cour de cassation ne conteste pas la validité de cette organisation. Le règlement peut mettre l’entretien d’une partie commune à la charge du copropriétaire qui en possède la jouissance exclusive. Cette stipulation ne transforme cependant pas l’espace concerné en partie privative : sa qualification de partie commune demeure inchangée.
L’article 14 permet-il d’écarter la responsabilité du syndicat ?
La décision d’appel est censurée au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965. Ce texte institue une responsabilité de plein droit du syndicat pour les dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers lorsqu’ils trouvent leur origine dans les parties communes, notamment en présence d’un vice de construction ou d’un défaut d’entretien.
Le caractère d’ordre public de cette responsabilité interdit au règlement de copropriété d’en neutraliser les effets. La victime conserve donc son recours contre le syndicat, même si une clause attribue à un copropriétaire déterminé la charge de l’entretien et des réparations.
Quelle portée conserve alors la répartition conventionnelle des charges ?
La clause règle les rapports internes à la copropriété sans affecter l’action ouverte à la victime. Après avoir procédé à l’indemnisation, le syndicat peut néanmoins exercer une action récursoire contre le copropriétaire tenu d’assurer l’entretien, sous réserve que les conditions de sa responsabilité soient réunies.
Historique
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