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Nullité du congé pour vendre : l’accord de tous les indivisaires s’impose

Publié le : 12/08/2026 12 août août 08 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La validité d’un congé pour vendre portant sur un logement indivis suppose l’accord de chaque propriétaire. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation qualifie l’absence de consentement d’un coïndivisaire d’irrégularité de fond. Le locataire peut donc obtenir la nullité du congé sans établir de préjudice.

Le défaut d’un seul consentement prive le congé de validité

À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement donné à bail. Un congé pour vendre avait été notifié au locataire, alors que l’une des coïndivisaires n’avait pas approuvé cette initiative.

Le locataire en contestait les effets au motif que l’acte ne procédait pas d’un consentement unanime. La cour d’appel avait cependant rejeté sa demande. Elle considérait que l’absence d’accord constituait uniquement un vice de forme et que l’intéressé ne démontrait aucun grief résultant de cette irrégularité.

Une offre de vente qui relève des actes de disposition

La Cour de cassation censure cette analyse. Le congé pour vendre vaut offre de vente au bénéfice du locataire. Il présente ainsi la nature d’un acte de disposition, soumis aux règles gouvernant l’indivision.

En application de l’article 815-3 du Code civil, sa délivrance requiert le consentement de l’ensemble des indivisaires, sous réserve des exceptions légalement prévues. L’absence d’accord de l’un d’eux caractérise un défaut de pouvoir.

La nullité peut être demandée sans preuve d’un grief

Ce défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. Il ne s’agit donc pas d’une simple irrégularité formelle dont la sanction serait subordonnée à la démonstration d’un préjudice.

Le locataire peut invoquer directement la nullité du congé irrégulier. La solution impose ainsi que le consentement unanime des propriétaires indivis soit acquis avant sa notification et garantit l’exercice du droit de préemption du locataire.
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