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Nullité des assemblées générales convoquées par un syndic dont le mandat a été annulé rétroactivement

Publié le : 15/07/2026 15 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

L’annulation de la désignation d’un syndic peut fragiliser l’ensemble des décisions adoptées ultérieurement par le syndicat des copropriétaires. Par un arrêt du 18 juin 2026 (Cass. 3e civ., n° 24-19.231), la troisième chambre civile précise avec netteté la portée d’une telle annulation sur les assemblées générales convoquées par le syndic irrégulièrement désigné.

Quel est l’effet de l’annulation du mandat du syndic sur les assemblées qu’il a convoquées ?

En l’espèce, un copropriétaire sollicitait l’annulation de la convocation à une assemblée générale ainsi que de l’assemblée tenue en conséquence. Il faisait valoir que le syndic à l’origine de cette convocation avait été désigné par une assemblée générale ultérieurement annulée, de sorte qu’il se trouvait privé de tout pouvoir pour agir au nom du syndicat des copropriétaires. La cour d’appel avait rejeté la demande, estimant que la convocation demeurait valable dès lors qu’aucune faute du syndic ni aucun préjudice du copropriétaire n’étaient établis. La Cour de cassation censure ce raisonnement. Elle rappelle que l’annulation de l’assemblée générale ayant procédé à la désignation du syndic produit un effet rétroactif. Le mandat est anéanti ab initio : le syndic est réputé n’avoir jamais été régulièrement investi de ses fonctions. Dépourvu de tout pouvoir, il ne pouvait donc valablement convoquer une assemblée générale. Cette irrégularité affecte nécessairement la validité tant de la convocation que des décisions adoptées.

L’action en nullité suppose-t-elle la preuve d’un grief ou d’une faute ?

La cour d’appel avait analysé la demande sous l’angle des nullités relatives, exigeant la démonstration d’un grief personnel ou d’une faute du syndic. La Haute juridiction écarte cette approche. Elle précise qu’un copropriétaire opposant ou défaillant, ayant agi dans le délai de deux mois prévu par l’article 42 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, est recevable à solliciter l’annulation de la convocation et de l’assemblée générale convoquées par un syndic dépourvu de pouvoir. Une telle action n’est subordonnée ni à l’établissement d’un grief, ni à la preuve d’une faute. L’anéantissement rétroactif du mandat suffit, à lui seul, à fonder la nullité, dès lors que le recours est exercé dans le délai légal. Par cette décision, la Cour confirme que l’absence de pouvoir du syndic constitue une irrégularité substantielle affectant la régularité même du processus décisionnel en copropriété.
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