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Comment déterminer l’état d’enclave d’un fonds composé de plusieurs parcelles ?

Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026
Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanisme

La caractérisation de l’état d’enclave demeure une source récurrente de contentieux en matière de servitudes légales. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (Cass. 3e civ., n° 24-18.493) apporte une précision déterminante quant au périmètre d’appréciation de cet état, en rappelant que l’analyse ne saurait se limiter à une parcelle isolée lorsque plusieurs biens forment un même ensemble foncier.

Comment caractériser un véritable état d’enclave au sens de l’article 682 du Code civil ?

La servitude légale de passage, régie par l’article 682 du Code civil, permet au propriétaire d’un fonds dépourvu d’issue suffisante sur la voie publique de réclamer un passage sur les propriétés voisines, sous réserve d’indemnisation. Ce mécanisme répond à l’exigence d’assurer la desserte normale d’un fonds enclavé. Encore faut-il que l’enclave soit caractérisée. L’absence d’accès direct à la voie publique ne suffit pas en elle-même à justifier l’établissement d’un tel droit. L’état d’enclave suppose l’impossibilité d’assurer une desserte suffisante du fonds considéré. Dans l’affaire soumise à la Cour de cassation, des acquéreurs avaient acquis, par un même acte, une parcelle bâtie disposant d’un accès sur rue ainsi qu’une parcelle non bâtie attenante. Estimant cette dernière privée d’accès, ils sollicitaient la reconnaissance d’une servitude de passage sur les terrains voisins.

Pourquoi l’enclave s’apprécie-t-elle à l’échelle du fonds et non parcelle par parcelle ?

La Haute juridiction rejette leur demande en relevant que les deux parcelles, contiguës et appartenant aux mêmes propriétaires, constituaient un ensemble immobilier formant un fonds unique. Dès lors que cet ensemble bénéficiait déjà d’un accès à la voie publique par l’intermédiaire de la parcelle bâtie, la parcelle non bâtie ne pouvait être qualifiée d’enclavée. L’état d’enclave doit ainsi être apprécié globalement, au regard de l’ensemble des biens composant le fonds et non en considération d’une division parcellaire isolée. Par cette décision, la Cour rappelle que la création d’une servitude de passage pour cause d’enclave demeure d’interprétation stricte et ne peut être admise qu’en l’absence d’accès suffisant pour l’ensemble du fonds concerné.
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