Charges de copropriété et annulation d’assemblées générales : précisions sur la charge de la preuve de l’existence de la créance
La contestation des charges de copropriété à la suite de l’annulation d’assemblées générales soulève des questions récurrentes en matière probatoire. Dans un arrêt du 29 janvier 2026, la Cour de cassation précise l’articulation des règles applicables lorsque certaines décisions collectives ont été écartées, sans pour autant anéantir l’ensemble des appels de fonds correspondants.
La charge de la preuve en cas d’annulation partielle des assemblées générales
Le litige opposait un syndicat des copropriétaires à une société civile immobilière, assignée en paiement de charges afférentes à son lot. Pour contester la créance, la SCI invoquait l’irrégularité de plusieurs assemblées générales, faute de convocation régulière, et sollicitait leur annulation.
La cour d’appel avait fait droit à certaines demandes d’annulation tout en validant d’autres assemblées. Elle avait néanmoins rejeté l’intégralité des prétentions du syndicat en paiement, estimant que l’annulation partielle privait la créance de fondement.
Au visa combiné de l’article 1353 du Code civil et de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, la Cour de cassation rappelle que la charge de la preuve de la créance incombe au syndicat, dès lors que tout copropriétaire est tenu de contribuer aux charges régulièrement appelées.
Le contrôle du juge sur l’existence d’une créance fondée
La Haute juridiction reproche aux juges du fond de ne pas avoir recherché si les sommes réclamées n’avaient pas été appelées, au moins partiellement, sur le fondement de décisions demeurées valables. L’approbation des comptes ou des budgets prévisionnels par des assemblées non annulées pouvait suffire à caractériser un principe de créance au profit du syndicat.
En s’abstenant de cette vérification, la cour d’appel a privé sa décision de base légale. L’arrêt est donc partiellement cassé, sans remise en cause des dispositions ayant prononcé l’annulation de certaines assemblées générales ni de celles ayant rejeté les autres demandes d’annulation.
Cette solution est issue de l’arrêt de la Cour de cassation du
