Nullité du congé pour vendre : l’accord de tous les indivisaires s’impose
La validité d’un congé pour vendre portant sur un logement indivis suppose l’accord de chaque propriétaire. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation qualifie l’absence de consentement d’un coïndivisaire d’irrégularité de fond. Le locataire peut donc obtenir la nullité du congé sans établir de préjudice.
Le défaut d’un seul consentement prive le congé de validité
À la suite du décès de l’un des bailleurs, plusieurs héritiers étaient devenus propriétaires indivis d’un logement donné à bail. Un congé pour vendre avait été notifié au locataire, alors que l’une des coïndivisaires n’avait pas approuvé cette initiative.
Le locataire en contestait les effets au motif que l’acte ne procédait pas d’un consentement unanime. La cour d’appel avait cependant rejeté sa demande. Elle considérait que l’absence d’accord constituait uniquement un vice de forme et que l’intéressé ne démontrait aucun grief résultant de cette irrégularité.
Une offre de vente qui relève des actes de disposition
La Cour de cassation censure cette analyse. Le congé pour vendre vaut offre de vente au bénéfice du locataire. Il présente ainsi la nature d’un acte de disposition, soumis aux règles gouvernant l’indivision.
En application de l’article 815-3 du Code civil, sa délivrance requiert le consentement de l’ensemble des indivisaires, sous réserve des exceptions légalement prévues. L’absence d’accord de l’un d’eux caractérise un défaut de pouvoir.
La nullité peut être demandée sans preuve d’un grief
Ce défaut de pouvoir constitue une irrégularité de fond au sens de l’article 117 du Code de procédure civile. Il ne s’agit donc pas d’une simple irrégularité formelle dont la sanction serait subordonnée à la démonstration d’un préjudice.
Le locataire peut invoquer directement la nullité du congé irrégulier. La solution impose ainsi que le consentement unanime des propriétaires indivis soit acquis avant sa notification et garantit l’exercice du droit de préemption du locataire.
Historique
-
Arrêt du 17 septembre 2026 : l’article 14 maintient la responsabilité du syndicat
Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeLa jouissance privative d’une partie commune ne fait pas disparaître le régime attaché à sa qualification. Par un arrêt du 17 septembre 2026, la Cour de cassation précise ainsi...
-
Restitution en nature du lot révoqué malgré le remembrement des parcelles agricoles
Publié le : 07/10/2026 07 octobre oct. 10 2026Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoineLa révocation d’une libéralité impose de déterminer précisément l’étendue des restitutions dues par le bénéficiaire défaillant. La difficulté est particulière lorsque son lot ré...
-
Acte annulable sans accord du conjoint sur la vente du logement familial
Publié le : 09/09/2026 09 septembre sept. 09 2026Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoineLe logement familial échappe au libre pouvoir de disposition d’un époux agissant seul. Pour préserver le lieu de vie de la famille, l’article 215, alinéa 3, du Code civil impose...
-
La commune échappe au cahier des charges après la rétrocession des espaces communs du lotissement
Publié le : 09/09/2026 09 septembre sept. 09 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeLa rétrocession des espaces communs d’un lotissement transforme le régime applicable aux biens transférés. Par un arrêt du 3 septembre 2026, la Cour de cassation juge que la com...
-
Loi bioéthique du 2 août 2021 : le rôle du consentement notarié dans la PMA avec donneur
Publié le : 12/08/2026 12 août août 08 2026Brèves Juridiques / Droit de la famille et du patrimoineAvant d’engager une procréation médicalement assistée avec tiers donneur, les futurs parents doivent accomplir une formalité déterminante pour la sécurité de leur projet parenta...
-
Nullité du congé pour vendre : l’accord de tous les indivisaires s’impose
Publié le : 12/08/2026 12 août août 08 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeLa validité d’un congé pour vendre portant sur un logement indivis suppose l’accord de chaque propriétaire. Dans un arrêt du 2 juillet 2026, la Cour de cassation qualifie l’abse...
-
Comment déterminer l’état d’enclave d’un fonds composé de plusieurs parcelles ?
Publié le : 29/07/2026 29 juillet juil. 07 2026Brèves Juridiques / Droit de l’immobilier et de l’urbanismeLa caractérisation de l’état d’enclave demeure une source récurrente de contentieux en matière de servitudes légales. Par un arrêt du 9 juillet 2026, la troisième chambre civile...